La Libre Belgique, 3 juillet 2009

Voici 20 ans que le quartier de la gare du Midi subit des expropriations. Considéré comme une « zone stratégique », il est intégré dans le PDI. Reportage.

A l’angle de l’avenue Fonsny et de la rue de Russie, face à la gare du Midi, à Saint-Gilles, les pelleteuses, inépuisables, s’activent, creusent le sol. En toile de fond se dresse l’hôtel Ibis, installé dans le quartier depuis le début des années 2000, auquel sont accolées des maisons « fantômes », vidées de leurs habitants.

Sur le trottoir d’en face, la vie de quartier reprend ses droits sur la mécanique. Avec son long comptoir en bois, sa pompe à bière et sa machine à café, le bistrot l’Orient Express résonne du brouhaha de ses clients. Attablé devant un café serré, Gwenaël Breës, l’un des porte-voix du comité de quartier du Midi, se souvient : « J’ai habité plusieurs fois dans le quartier. La première fois, c’était au milieu des années 90. Je voyais bien qu’il se passait quelque chose, mais je ne comprenais pas la logique à l’œuvre. Je ne comprenais pas que c’était un projet public ».

De fait, en 1987, le ministère belge des Communications annonce qu’un terminal TGV sera implanté dans la capitale. Le choix se porte rapidement sur la gare du Midi car, selon le bureau d’études Stratec, chargé d’étudier l’impact du TGV à Bruxelles, « la localisation à la gare du Midi n’a pratiquement pas d’impact négatif sur les quartiers avoisinants ».

Pourtant, dès le début des années 90 – Charles Picqué (PS) est alors ministre-président et bourgmestre empêché de Saint-Gilles -, la Région bruxelloise projette d’exproprier 176 parcelles, soit 165 maisons, dans cinq îlots situés en face de la gare (A 1, A 2, B, C et D), inclus dans un Plan particulier d’affectation du sol dénommé PPAS « Fonsny 1 ». « L’élément déclencheur de la vague d’expropriations est l’arrivée du TGV », explique Gwenaël Breës, également auteur de « Bruxelles-Midi : L’urbanisme du sacrifice et des bouts de ficelle ». Mais « dans les années 80, déjà, Charles Picqué voulait éviter la « contagion » de la pauvreté du bas vers le haut de sa commune grâce à un projet urbanistique. L’arrivée du terminal TGV est l’élément qui va lui permettre de concrétiser cette volonté », poursuit-il. Dans ce vaste dossier, « on retrouve trois acteurs : la SNCB, les promoteurs privés et la commune de Saint-Gilles ». Le PPAS « Fonsny 1 » prévoit l’implantation de 85000 m2 de bureaux, des hôtels ainsi que des commerces et 240 logements. A la clé ? « 8,5 millions d’euros déjà perçus ou encore à percevoir en charges d’urbanisme », estime Gwenaël Breës.

Fin des années 80, les cinq îlots comptent 800 habitants mais aussi de petites entreprises, des commerces et des ateliers d’artisanat. « Je suis né à Saint-Gilles. J’ai connu Saint-Gilles il y a 30 ans », témoigne Yener Yalcin, propriétaire de la sandwicherie-viennoiserie « Artipain », déménagée d’un angle de la rue de Mérode à l’autre, en dehors du périmètre d’expropriation. « A l’époque, il y avait pas mal de commerces. Aujourd’hui, de l’îlot C, nous sommes les seuls commerçants à rester. » Entre 1989 et 1992, des promoteurs privés vont racheter 70 maisons sur les 165 à exproprier. « L’action des promoteurs a fait monter les valeurs immobilières, c’est-à-dire qu’ils achetaient à des prix assez chers si les gens négociaient bien », explique Gwenaël Breës. « Or, quand on exproprie quelqu’un, la valeur de sa maison est évaluée en fonction des ventes d’immeubles comparables dans une zone proche et récente. Donc, si les pouvoirs publics expropriaient réellement comme ils le prétendent, ils auraient dû payer en fonction de ce que les promoteurs payaient. Voilà pourquoi, dès 1992, ils ont pris un plan d’expropriation qui a gelé toutes les ventes car cette zone a été placée sous le coup d’une procédure d’expropriation d’extrême urgence. »

Mais, déclaré vicié, ce premier plan fait place à un nouveau plan, adopté en 1996. Entre 1992 et 1996, « les valeurs immobilières ont chuté ». « On pouvait donc penser que la Région allait démarrer les expropriations. Sauf qu’entre-temps les promoteurs, déjà propriétaires d’un tiers de la zone, se sont détachés de l’affaire. La Région s’est ainsi retrouvée totalement démunie. Les choses ont encore plus duré », analyse l’auteur. La vie de nombre d’habitants sera ainsi suspendue à un fil pendant près de 10 à 20 ans dans l’attente d’être, un jour, expropriés (lire ci-contre). En cause ? La Région manque de moyens financiers. Pour y remédier, elle compte sur « un urbanisme spéculatif ». A savoir : « la Région exproprie trois ou quatre maisons, essaye de les revendre à des promoteurs qui y construiraient du bureau et, avec les charges d’urbanisme, la Région pourrait en exproprier d’autres. Mais les bureaux ont énormément tardé à venir La Région s’est pris les pieds dans un projet mal ficelé », fustige Gwenaël Breës.

Du côté de la commune de Saint-Gilles, Olivier Pirotte, chef de cabinet du bourgmestre, dénonce : « Le livre de M. Breës prend des éléments et en ignore d’autres pour défendre sa thèse selon laquelle les pouvoirs publics sont tous des méchants ». Cela étant dit, « les expropriations ne concernent que quatre îlots sur les 25 à 30 que compte le quartier ». « La stratégie des pouvoirs publics était bien car le PPAS Fonsny 1 a permis d’endiguer le mouvement spéculatif, sinon les promoteurs auraient été beaucoup plus loin. Il a été décidé de construire des bureaux en face de la gare, mais le PPAS Fonsny 2 (15 îlots), qui entoure le PPAS Fonsny 1, compte de la fonction résidentielle avant tout, sans oublier les nombreux projets « logement » réalisés entre autres par la Régie foncière, en-dehors du périmètre d’expropriation, mais à proximité immédiate. » Olivier Pirotte reconnaît néanmoins que « les expropriations ont pris trop de temps ».

Gwenaël Breës, lui, n’en démord pas : « Une nouvelle législature commence et on va poursuivre ce projet de Plan de développement international (PDI) qui porte le même discours qu’il y a 20 ans, au début des opérations immobilières au Midi ». Adopté en 2007 par l’exécutif bruxellois, le PDI identifie dix « zones stratégiques » pour le développement international de Bruxelles. Dont le quartier du Midi. La nouvelle équipe PS-CDH-Ecolo devra élaborer un nouveau Plan régional de développement (PRD), lequel devrait intégrer le PDI. Mais pour Gwenaël Breës, « le PDI n’a pas de valeur légale ». Surtout, « le PDI n’est pas budgété. Alors, si c’est pour reproduire le modèle du Midi et faire un urbanisme sans en avoir les moyens, on est reparti vers une catastrophe. C’est pour cette raison que j’ai écrit ce livre : éviter que peut-être les choses ne se reproduisent ».

• Stéphanie Bocart

« Bruxelles-Midi : L’urbanisme du sacrifice et des bouts de ficelle » par Gwenaël Breës, 2009, Editions Aden, 384 p., 18 €.

“Inhumain et déloyal”

• Mohammed Masudi, commerçant de la rue de Mérode, est exproprié. Il est en procédure judiciaire.

En 2005, Gwenaël Breës emménage rue de Russie. “Tout l’îlot D était encore bâti”, se rappelle-t-il. “Puis, peu à peu, tous les locataires de smaisons qui correspondaient à l’assiette du chantier actuel (NdlR : à l’angle de l’avenue Fonsny et de la rue de Russie; voir photo) ont reçu leur renom. Les gens ne comprenaient pas bien ce qui leur arrivait. A force de discuter avec des voisins qui demandaient des conseils, nous avons commencé à tenir des réunions. C’est ainsi que le comité de quartier duMidi a démarré.” Et celui-ci jouera un rôle de soutien auprès des habitants. “Les procédures d’expropriation sont très complexes. Le judiciaire était souvent agité comme unemenace, mais lorsqu’on s’est fédéré, qu’on a consulté des juristes, des avocats… les gens ont compris qu’ils avaient intérêt à attendre l’expropriation judiciaire avec laquelle ils étaient plus justement indemnisés.” Grâce à l’action du comité de quartier, Gwenaël Breës se félicite “des montants beaucoup plus justes qui ont été versés aux personnes expropriées”. Ainsi, “en 2007, des habitants étaient encore expropriés à du 700 €/m2 alors qu’en 2009 les derniers à être expropriés l’ont été à 2 300 €/m2”.

Aujourd’hui, presque tous les chantiers ont démarré. Seules quelques maisons sont encore occupées, mais déjà expropriées ou en cours d’expropriation. C’est le cas de Mohammed Masudi, propriétaire d’unemaison de rapport rue de Mérode, dans l’îlot D. Arrivé en 1989 en Belgique, cet Afghan licencié en mathématiques de l’université de Kaboul travaille d’abord pour une société de nettoyage, avant de devenir chauffeur de taxi. “A cemoment, j’avais un salaire suffisant pour demander un crédit”, raconte-t-il. “En 2002, j’ai donc acheté un magasin et la maison y attenant dans le quartier du Midi.” M. Masudi, père de quatre enfants, est averti au moment de l’achat que ses biens sont situés en zone d’expropriation. “Il a donc acheté largement en connaissance de cause”, souligne Olivier Pirotte, chef de cabinet du bourgmestre de Saint-Gilles. M. Masudi confie, lui : “Je ne comprenais pas ce mot, “expropriation”, je ne savais pas ce que ça voulait dire”. Si le plan d’expropriation de 1996 a expiré en 2006, de nouveaux arrêtés d’expropriation sont pris en 2007 et 2008 pour les dernièresmaisons à évacuer. “Les habitants sont régulièrement informés par lettre que leur maison va être expropriée”, explique Me Eric Causin, spécialisé en matière d’expropriations. Conséquence ? “Les gens sont pendus à un clou pendant 10 à 20 ans et cette incertitude crée une dépréciation du quartier.”

En septembre 2008, le Comité d’acquisition du ministère des Finances fait une première offre informelle à M. Masudi pour racheter à l’amiable l’immeuble et le commerce. Mais en avril 2009, un courrier du comité d’acquisition annonce une somme bien moindre pour la maison “sans tenir compte du commerce de M. Masudi qui est son gagne pain”, souligne Me Causin. “On traite ainsi les gens au bout d’un bâton, presque comme un objet d’une façon qui à mes yeux est inhumaine et déloyale !”, vilipende-t-il. A la commune, on tempère : “M. Masudi a acheté samaison 185 000 € en 2002. Le comité d’acquisition proposait à l’amiable 345 000 €, soit le double du prix d’achat. M. Masudi a été exproprié à 328 000 € en 2009. Je ne pense pas qu’on puisse dire que M. Masudi a été spolié par les pouvoirs publics”. Du côté du cabinet d’avocat de M. Masudi, on insiste sur la nécessité “d’une juste indemnisation en contrepartie de l’expropriation”. Or, au vu de l’évolution du marché immobilier, pour que M. Masudi puisse se réinstaller dans un quartier semblable au Midi, “on lui a offert beaucoup trop peu. C’est pourquoi il y a procédure judiciaire”, note Me Causin. Début août, une nouvelle audience déterminera l’indemnité d’expropriation à laquelle a droit M. Masudi pour se réinstaller ailleurs: “Je ne demande pas de me donner une villa pour vivre comme un roi. Je voudrais juste vivre comme tous les habitants. J’ai travaillé, j’ai construit une vie et d’un coup tout va être balayé. C’est pour cela que je continue mon procès”.

St. Bo.